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中国の住宅価格暴落はあるのか?


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最近、興業銀行が不動産事業を一時中止し、杭州などの都市で住宅の割引販売が始まるなどのニュースが流れ、デベロッパーは今年の住宅市場に対して悲観的な見方をしている。住宅価格の暴落に対する懸念が市場に充満する中、この数年、デベロッパーが抱える在庫がどのように推移したを見てみよう。

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住宅在庫量トップ20(単位:万平米)

項目(左から):ランキング、都市名、在庫量、前年同期比、先月比

注釈:
1 単純に在庫量を見ると、トップは青島で、続いて上海、広州と北京。定住人口800万人の青島は、人口は北京の半分にも満たないのに、在庫量は北京の2倍以上。少し前までは、青島は観光産業が牽引役となり、多くの不動産購入者を惹き付けた。その結果不動産開発が過剰となり、それが高い在庫量と密接に関わっている。このような状況の中でも、青島の在庫量は依然20%のスピードで上昇しており、在庫を消化することが非常に困難な状況。

2 いま、在庫量が高く、値崩れするリスクが高い都市には2種類ある。ひとつは先進都市の中の後発組。例えば、温州、杭州、福州。これらの都市は周りの大都市の影に隠れて、経済成長は速いが、人口導入が計画通りに行っていない。もうひとつは、3級4級都市の新興都市。例えば、丹東、済寧、北海。

 

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住宅在庫率トップ20

項目(左から):ランキング、都市名、在庫率、前年同期比、先月比

注釈:
1 住宅の値引き販売が話題になった杭州は、その時の在庫率ランキングは13位だった。このことから住宅価格が下落するリスクに直面する都市は少なくない。これら都市の土地価格は比較的安く、これまでの財政の柱は不動産事業からの収入だったため、無闇に郊外で大規模開発を行った結果、在庫量が上昇し、住宅価格の崩壊リスクが高まっている。

2 ランキング中、上位に位置する済寧、杭州、温州の1月の住宅販売価格は前年同期より下落している。全体を見ると、1級都市の在庫率は相対的に健全で、回転周期も短い。特に北京。開店周期が長い都市はほとんど3級4級都市に集中している。

3 不動産研究機関が近日発表した報告書によると、いまのリスク投資型都市、投資する価値はあるがリスクが比較的に高い都市として、オルドス、三亜、翰林、北海、黄石などの3級4級都市と、一部の東部2級都市、例えば温州。リスク投資型都市の特徴は、不動産市場における需給のアンバランスと供給過剰に起因する市場の疲弊で、この中の供給過剰は構造的な過剰であって、絶対的な過剰ではない。

 

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全国住宅在庫量推移

項目(左から):年度、在庫量、年度内増減量、前年比

注釈:
1 全国の販売住宅の在庫量を見ると、2011年以降は毎年30%を超える伸びを示している。住宅供給量が急上昇し続けていることが、住宅価格崩壊を主張する人たちの一番の根拠となっている。

2 不動産業界が直面した広範囲の価格下落は過去10年間で3回起きている。1回目は2005年、2回目は2008年、3回目は2011年。2005年を除いて、2008年と2011年の住宅価格暴落の背景には在庫量の急増があった。例え2005年でも、背景には長年に渡る在庫量の蓄積が挙げられる。

 

元記事:http://money.163.com/special/loushikucun/

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